住房租赁市场启示录:美日经验是中国要走的路吗?

2017-10-02 20:13:40   来源:新财富杂志

住房租赁市场启示录:美日经验是中国要走的路吗?

国庆前夕,陆续又有城市开始推出新一轮的楼市调控。

在核心城市房价居高不下的情况下,一手控房价,另一手自然是鼓励租赁市场发展。对比美国36.3%、日本35.5%的租房比率,链家研究院的数据显示,中国目前全国租房比率仅有11.6%,租赁需求增长空间巨大。

兴业证券近日发布研究报告,详解住房租赁市场的美日经验,以及中国租赁发展的“痛点”。

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房价高企 租房需求自然持续旺盛

拥有住房仍然是美国人的追求,租房的主要原因是购房负担太重,而不是租房者主观选择。

美国人对买房的热爱,或许毫不逊于中国人,租房只是逼不得已。

兴业证券援引数据称,94%的美国租房者表示未来一定会拥有住房;在租房者中83%的人是因为购房负担重;次贷危机后,仍有 81%的人认为购房是最好的投资品;76%的人是因为房价高,购房压力大而租房,仅有24%的人认为是出 于选择。

住房租赁市场启示录:美日经验是中国要走的路吗?

1981-1986年房价高企,房价收入比提高,购房负担加重,租赁比率提升:房价上涨42.2%,租赁比率上涨1.83个百分点。1986-1995年左右,房价收 入比维持高位,租赁市场也处于最繁荣时期。

日本经验:人口老龄化依然不减需求

兴业证券指出,日本的租赁市场发展,还给出了另一个启示:即使考虑了人口老龄化的影响,在房价高企的阶段,租赁需求也出现了显著的增加。

首先,在1978-1993年间,居民购房负担加重,购房年龄延后5-10年。

1978年小于25岁的人群,住房自有率为 9.9%,25-34 岁人群住房自有率为 37.4%,1993 年这一比例分别为 3.1%和 23.4%,购房年龄延后 5-10 年,意味着租赁时间增加 5-10年,租赁比率提升 1.2 个百分点。

住房租赁市场启示录:美日经验是中国要走的路吗?

在人口老龄化严重的日本,以年龄衡量住房自有率,有可能因为人口比例变化而出现误差。但兴业证券研究发现,每个年代出生的人,购房自有率都随年龄增长而显著提高;并且在 1978-1993 年房价高企阶段,购房年龄延后5-10 年,租赁需求大幅增加。

中国租赁发展的“痛点”:缺土地、缺融资渠道

实际上,当前房价的高度已经将购房群体和租房群体大概划分开来,当前在核心城市购房是资产换资产的过程,租房群体越来越难进入到购房群体中去,将在较长的生命时间里租房来解决居住需求。

兴业证券指出,我国房屋租赁在供给端的痛点就在于:缺乏低成本土地和房源,导致盈利难;融资渠道尚不完善,难以大规模扩张。不过,下定决心的政府,正在逐渐清除这些障碍。

首先,政府让利,新推出租赁用地的租金收益率大幅提升。国内目前核心城市整体住宅价格处于较高水平,但是我们看到政府在租赁用地上大幅让利。以上海为例,政府供应的租赁用地价格非常低,显著低于周边住宅用地价格。

另一方面,资产证券化(ABS)发行是租赁行业潜在可行融资方式之一。兴业证券预计,目前国内ABS发行总量近年来持续增长,预计今年ABS 发行总规模有望突破 1 万亿元。

如果租金收益率上行,未来房屋租赁企业以租赁租金作为基础资产发行 ABS 产品是完全可行的。而且以目前推出几块租赁用地看,6.1%的平均租赁收益率也能够满足 ABS 产品需求。发行 ABS 将成为未来房屋租赁企业重要融资渠道之一。

(责编:HN028)
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