一个非典型性海南投资客的720天

2018-05-03 16:52:10   来源:北京商报

(原标题:一个非典型性海南投资客的720天)

链家的一份数据显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。海南省统计年鉴显示,2016年末海南省候鸟人口达到121.42万人,其中,常住型候鸟49.58万人、流动型候鸟人口71.84万人,相对于此,总人口为902万人。投资客和候鸟人群也成为了海南楼市独特的风景线。

不要总羡慕来海南投资买房的人,真正赚到钱的没几个。在海南,买到房子不算本事,能成功变现落袋为安才是能耐。这两句话,是涛子经常挂在嘴边的,三年前,涛子因工作的关系,在海南呆了半年,最近的一波热炒,正好被他赶上。

理性投机者的选择:

抗风险能力排首位

转了一圈之后,三亚太贵,博鳌有价无市,西线开发难度大,把自己定位为理性投资者的涛子,最终在海口附近的澄迈出手。

“我买澄迈的房子理由很简单,至少这儿还有点刚需,有点本地需求,虽然少,但抗风险能力就比其他地方强。”除此之外,持有成本较低、利于出租也是涛子选择这儿的原因。

涛子第一个出手的小区,位于澄迈的开发区,单价4000多元/平方米购入,和海南很多小户型项目一样,60多平方米的两居室看上去跟北京90平方米的差不多。因为在开发区里,这里聚集了大量的“新海南人”,也有不少工作在海口,在这里或租或买的过渡性需求者。

“别的地方自住型需求最多30%,这里能到50%,最关键的是,二手房卖得出去。” 房子好租、转让方便,让涛子直到今天,依然持有这个项目。“我想过,现在附近项目的均价大概是1.4万-1.5万元,即便是暴跌也能卖到7000-8000元/平方米,除去精装修我还是赚的。”

投资者的共同难题

难卖的二手房

限购之前,在海南买新房容易,想要赚钱变现却不是件容易的事,这是涛子这三年来感受最深的,这一点倒很像现在的环京楼市。

新房存量太大,是涛子总结二手房难卖的原因。

“有人说本轮海南限购之后, 被冰封在海南的炒房资金大概有5000亿元,新房的货值远远超过这个数。”在涛子看来,这5000亿元中,即便套路深的、能够通过改底单成功变为新房的,最多不过1/3,更多的是以二手房的形式入市厮杀。

二手房交易成本高,是每一个购房者都清楚的,加上海南特殊的气候对房屋的腐蚀,加上时不时被收购盘活的烂尾楼,如果没有很大幅度的让利,二手房很难与新房竞争。

给涛子曾经深深上了一课的清水湾雅居乐项目就是其中之一。

“清水湾在很多海南人眼里都是好地方,海滩好、环境好,距离301医院也近,清水湾的雅居乐盘子也大,相对配套也可以,更重要的是,就这么一个项目,拿了八年的海南省销冠,我就压根儿没想到会卖不出去。”涛子总结,清水湾项目自己卖不出去的原因完全符合上述特征:区域内新盘太多,各种各样产品特别丰富,有高端独栋融创的钻石海岸,也有瞄准刚需的碧桂园珊瑚宫殿,更有雅居乐本身的新房。“放眼望过去全是房子,但基本没有本地需求,全是候鸟。”在这样的环境下,二手房交易变得难上加难。“我进海南就买了这,去年下半年觉得不对劲,开始挂,半年的时间,压根儿没人问。”急于变现的涛子,最终折价3000元/平方米,快速出手了这套房子。“很多人说,这个项目拿着长期看好,可是当时调控的风声已经很近,我手里一共还有三个房子在海南,一旦禁售,资金压力太大。”

离场

一年之后再说

直到现在,在投资者为未能及时在全岛限购之前抄得一套海南新房遗憾的时候,涛子依然不后悔自己出掉手中的货值,毕竟外人看到的都是海南房价年前200万,年后400万,但真要有人出400万元接你的房子才算赚。

谈到是否还会再一次投资海南房地产的时候,涛子坦言,一年以后再说。“一来这波调控看上去不像短期行为,市场肯定要冷一冷,那些挺不住的开发商是要倒一批的,但价格是不是能下去,就难说了。”

资料显示,截至2017年底,恒大在海南区域共有16个项目,土地原值为161.7亿元,总土地面积高达1709万平方米;富力地产在海南区域的权益总建筑面积为317.1万平方米,权益可售总建筑面积为305.6万平方米。雅居乐在海南拥有6个项目,占地总面积为1163万平方米。碧桂园在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。融创中国在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米。排名前二十的地产商一大半均已布局海南,包括恒大、碧桂园、融创、雅居乐、富力等上市房企均坐拥可观的土地储备。其中,恒大、碧桂园、融创与雅居乐堪称海南地主。

在海南建设国际旅游岛政策刺激下,开发商簇拥进入海南市场,房地产新开工项目不断增加。海南省统计局数据显示,2010年全省有工作量的房地产开发企业545家,比2009年增加140家。全省房地产开工项目580个,比2009年增加155个。

在总体供应量不再增加的当下,一旦调控持续,开发商进入兼并周期,市场的调整才算彻底开始。

(责编:HN028)
本文由系统自动从源站抓取,仅为传递信息之目的,不代表本网观点,如有异议请致电 henannet#163.com。