疯狂的丹东楼市:谁把"房住不炒"扔进了鸭绿江?

2018-05-11 17:15   来源:中国企业家网

(原标题:疯狂的丹东楼市:谁把“房住不炒”扔进了鸭绿江?)

疯狂的丹东楼市:谁把房住不炒扔进了鸭绿江?丹东。来源:视觉中国

热钱随期待蜂拥而至。“抢”房背后,这座城市兜售着人们消解不掉的焦虑。

文 |《中国企业家》记者 李艳艳

暮春将逝,丹东很热。

距离“五一”小长假还有六天,刘翠不想再等了。在老公的怂恿下,她连夜跟北京公司请假,次日一早随即赶赴老家。将近7个小时的高铁奔驰后,她出现在鸭绿江畔的丹东新区,一口气买下两套江景房。此后半个月,丹东房价平均跳涨两千块,刘翠脚下的土地转眼化身投资热土。

但就在不久之前,这里还很冷。由于历史形势等原因,用于沟通中朝两国经贸的新鸭绿江大桥也未能如期建成通车,成为断桥。深夜望去,桥西灯火通明,桥东一片漆黑。为推动中朝贸易而设立的丹东新区发展也在最近三四年间陷入停滞,实际入住率一度不及两成,甚至得了个“鬼城”的名头。

最近,在丹东新区,3000块/平米的江景住宅单价早已跳至七八千。从早上七点到深夜十点,各个项目售楼处人来人往,往年积压的库存快速消解,开发商则借此顺利解套。

与之并行的市场博弈也在暗涌。临时祭出的限贷政策稍显暧昧,几乎挡不住投资客全款买房的慌忙与得意。开发商自行订制的“一天一期五套”等非法捂盘、惜售策略则明文张贴,屡见不鲜。这次,边陲重地热闹得猝不及防,机遇与问题来自四面八方,毫无章法。

受制于产业及人口短板,浸泡在热钱中的丹东楼市一跃成名,却难以回答如何长线发展的奥秘。外界的喧嚣还在进行,投资客秒速围攻丹东,谁把“房住不炒”扔进了鸭绿江?

再回乡:买房!

回家乡买房,刘翠此前从未想过。30岁的她早已在北京买房安家,与故乡的牵扯仅限于血脉亲情。不过,在此次朝鲜“改革开放”的消息发酵之际,她打算冒个险,掏出70万家底儿,赌一波。

据新华社4月21日报道,朝鲜全国要集中一切力量进行社会主义经济建设。丹东为辽宁东南部的一个地级市,官方资料显示其2016年末人口为237.9万,与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市一江之隔。

此前,丹东对朝贸易进出口总额占全国对朝进出口额的近七成。

紧跟刘翠一起“回城”的,还有来自全国各地“嗅觉敏锐”的投资客。据《棱镜》报道,截至5月8日的半月之内,丹东新区的房价(单价)已经从3000元到4000元,涨至5000元至8000元,涨幅破3成。更有甚者,开发商一日两次提价,房价近乎翻倍。

截至5月10日晚,某项目置业顾问回应《中国企业家》称,目前新房基本都分布在新区,且均价已突破6500元/平,临江与不临江的房源差价接近700元/平。

平日冷清的丹东市不动产登记和房屋交易大厅,如今成为买房人的集散地。2017年10月9日起,该大厅正式运营,丹东市不动产登记中心、丹东市房屋产权产籍管理处、丹东市房地产交易管理所、丹东市国有房产经营管理中心等单位集中在此办理各类不动产登记和房屋交易相关业务。

大厅内张贴的最新《通知》表述称,4月26日起,实行顺延预约发号。理由是,因业务量急剧增加,超出每日办理260件业务能力。交易现场的工作人员称,此番业务骤增与大量外地人来此买房有关。同期,也有工作人员对媒体否定了上述说法。他说,丹东有多个竣工验收的楼盘在近期集中为业主办理产权。“仅万达一个楼盘就有1500多户。”

“小散客”的预期

刘翠说,她选择在丹东买房“就是为了投资”,“老家、熟悉、离得近”。更重要的是,她对这座城市的未来发展充满信心。“两个(房子)都沿江,位置不错。这儿离朝鲜不远,还是港口,以后一定会大力发展贸易。”普遍分析称,总价低、不限购、投资预期充满想象力,成为投资客重金押注丹东新区的核心原因。

市场公开消息称,丹东地区地房产销售已收到银行通知,从5月5日起,外地人在丹东买房首付比例不低于五成,令投资客担忧的限购政策也会随时落地。事实上,由于房价基数相对较低,购房者大多选择全款买房,上述“限贷”政策收效甚微。“人家有钱,炒房要是贷款炒,那不累死了。”某项目置业顾问称。

不过,在此次大波来袭的投资客中,刘翠仅能算作其中的“小散客”。她所买的两套房大小都在90平米左右,其中一个是全款,7500元每平;另一个是贷款,5500元每平。就丹江新城的住宅项目而言,90平米仅作其中最小的面积配置。这个方圆61.8平方公里的江畔滩涂,自2010年起就被开发商注入关于居住价值的想象。比如,毗邻江边的佳兆业壹号,除却洋房,还有类独栋别墅等改善型产品设置。

与朝鲜同样仅一河之隔的延边,其楼市情况相较丹东冷寂许多。“五一”小长假期间,延边受连绵冷雨所累,气温仅有七八度,大街上人迹稀少。在北京从事韩国进出口贸易工作的张玄来自延边,但他对此番投资热潮并不感冒。“延边、丹东都是边境城市,不管和平年代还是冷战年代都是军事要害,房价其实没法涨。”安居客统计数据显示,今年以来,延边新房均价基本维持在4700元/平。

相较于自己去买房,本地居民对外来投资客的抢房行为显得更为好奇。据媒体报道,一些当地居民每天都会去售楼处逛一圈,只问不买。他们中有不少人在多年前买下同项目新房,至今仍未解套。也有居民称,丹东本地居民收入低,持续高涨的房价已使他们“承受不起”。

“以丹东现有经济水平,新区支撑不起8000到10000的房价.房价不跟经济(发展)挂钩,终究是一场空。”张玄觉得,丹东暴涨之前的房价才是合理的。“丹东除了近期政治环境的改善,没有任何硬件软件的提升,将来也不会有太多提升。”

断桥以西:混沌的前景

来北京的这些年,刘翠一直在寻找好的投资机会。同部门工作的同事评价她称,“关注投资理财,能说会道,也善于抓机遇。”此次丹东“赴赌”前,她曾考虑去燕郊、西安买房,但碍于资金、距离、地缘等问题尚未付诸。

投资客接连涌入楼市低迷近三年的丹东,仿佛一切正被拉回曾经集聚生命力的起点。辽宁省委曾描绘过丹东的产业蓝图:“南有厦门,北有丹东”,并将丹东新区综合定位为:中朝边境互补合作的桥头堡、未来的区域综合交通枢纽;区域定位为:丹东未来的“铜锣湾”。

丹东市统计局数据显示,自2006年起丹东房地产开发投资迎来一轮暴增,相比上一年新开工面积增长56.2%,2009年的新开工面积再度同比上升51.2%。直至2014年前,丹东每年的房地产开发投资均保持25%以上的增长,并吸引绿城、佳兆业、万达等国内知名开发商接连入驻,

中朝形势对楼市的影响出乎意料,上一波投资热最终转化为庞大的投资库存,如何消化它们,曾让当地政府甚为灼心。据丹东市不动产登记和房屋交易中心工作人员表述,“2016年1月至今年3月,丹东的房价平均环比增长仅为0.14%,再之前的2014年和2015年的销售额甚至连续两年负增长。” 至于当地人七八年前追风买下的房子,有些至今未能办理不动产证明。

“新区分几块,一块是以二中为中心的教育集中区;一块是大桥周边的所谓的商业贸易区;再一块是以市政府周边所谓的政务区,现在发展最好的是二中周边的教育集中区。”丹东当地市民对所在城市的发展轨迹如数家珍。即使拥有普遍看好的发展预期,丹东却也不得不面对整个东北地区的经济发展困境。根据中国房地产估价数据中心监测,丹东城市风险评级结果为E,风险较高。

警惕:后续发展乏力

如今看来,刘翠似乎抓住了“机遇”。但她不准备回家。北京大型广告公司的AE工作,让她拥有一份体面稳定的薪水和发展空间。在本地人看来,丹东没有产业支撑,也根本留不住人。

公开资料显示,丹东2017年GDP为793亿元,在辽宁14个城市中排名第9。从2010年到2016年,丹东人口持续减少,流失了28%,财政收入下滑15%,在辽宁14城排名倒数第一。此外,丹东城镇居民人均可支配收入也远低于全省平均水平。与此同时,丹东已经表现出较为严重的老龄化态势。截至2016年底,60周岁及以上户籍老年人口超过20%,高于全国16.7%的平均水平。

不止丹东,刘翠的选择折射出的是国内三四线城市的发展困境。年轻人不会坐以待毙,他们倾向来更大的城市寻找生存机会。刘翠和丈夫婚后在北京买了一套房,房子位于通州潞城以东,由于区位偏僻,她经常调侃自己“家在河北”。她的孩子还没上幼儿园,至于未来的“学区房”问题,刘翠称“不考虑”。

短期的上涨预期,触手可得的收益,让无数投资客蜂拥而入。但国内限购政策的持续深入与朝鲜问题的多重变数,仍是目前困扰丹东楼市的主流风险,并带来不确定性。此外,“在丹东只能买新盘,眼下即使新盘价格上涨,收获的也只是纸面财富,几年后新盘才能交付并拿到产证上市交易收割利润。”当地市场人士分析称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国企业家》表示,丹东库存规模较高,过去房价不涨反跌,均价低于同类城市,容易带来抄底现象,要防范炒作概念。此外,还应关注市场二手房交易流通性问题。“一个缺乏二手房交易买卖的市场,盲目进入,未来是否可以脱手?”

最近,刘翠说自己天天关注时事新闻,买房之初的忐忑心情逐渐回归自信。北京房地产法学会副会长赵秀池则表示,房价上涨主要是人们看好未来的中朝贸易。人们的预期会起到助涨助跌作用。另外,投资渠道有限,也使人们一旦有政策利好便趋之若鹜。

风口上的边陲小城,涌入热钱房价暴涨,又被比肩“深圳”,似乎接下来的改革开放红利即将在东北大地上演奇迹。然而,正如地产自媒体人卢俊所言,“买房这列客车上挤满了人,大家拿着车票,也有人逃票,甚至还有小偷。大家都不知道目的地在哪里,却都选择在这节车厢上憧憬自己会到达美好的未来。”

近日,沉寂近5年的浙商大厦项目传出动工消息。该项目毗邻新鸭绿江大桥,预计在2019年6月完成主体建设,成为丹东首个5A写字楼。工地现场,人工挖孔桩已初现雏形,各类大型工程机械正在紧张作业中。

(责编:HN028)
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