金地集团现金流剧降260% 涉足长租公寓惹争议

2018-09-11 10:06:40   来源:投资者报

(原标题:金地集团现金流剧降260% 涉足长租公寓惹争议)

今年上半年,房地产市场依然处于严调控的总体氛围中,这对众多房地产企业的影响也是巨大的。目前,上市房企都已公布了半年报,多数房企业绩增长,但在业绩背后,房企的增长逻辑也发生了一些变化,其中也包括规模较大的金地集团(600383.SH)。

2018年上半年,金地集团营业收入151.11亿元,同比上升18.88%;净利润23.95亿元,同比增长107.83%。不过,值得注意的是,与此同时,公司上半年实现销售金额630.7亿元,同比下降10.3%,经营现金流净额也在A股上市房企中排倒数第二,为-107亿元,同比下滑257%。就此,近日《投资者报》记者致函公司公开邮箱因邮箱已满被多次退信,后联络品牌部相关工作人员无人接听。

销售下滑大举囤地

在克而瑞公布的2018年上半年房地产企业销售TOP200中,金地集团从去年同期的第十位下降至今年的第二十一位。在最新的1~8月销售排行榜中,以891亿元的流量金额位居第十八位。

金地集团也在半年报中表示,上半年销售金额同比下降的原因在于主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。面对这种状况以及不断加码的调控政策,公司上半年积极调度,一方面通过缩短工期、加速开工等方式争取提前取证供货;另一方面结合各城市的不同情况,制定合理的销售策略,积极面对不利因素的影响。此外,“金地一般都是在下半年推货比较多,到时候货量上来了销售金额自然也会上升。”

从最新数据来看,金地集团签约金额仍在下滑,1~7月实现累计签约面积433.8万平方米,同比上升3.81%;累计签约金额768.2亿元,同比下降1.83%。

有券商机构指出,金地集团销售增速要低于龙头企业的平均水平,公司销售增速较低的主要原因在供应方面,由于公司深耕一线城市及强二线城市,这些城市的预售证审批、网签监管都更为严格,导致公司的推货资源较少。预计,随着下半年推货规模上升,销售也将逐渐回升。不过,还是有券商机构将金地集团全年销售预期从1800亿元调至1400亿元。

销售下滑,但是金地集团的拿地脚步却未停止。在金地集团看来,如今规模已成为房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础,也是开发企业中长期完成转型的必要保障。基于此,金地上半年共获取了48宗土地,总投资额约569亿元,同比增长121%。新增约557万平方米的总土地储备,同比增长25%。截至6月底,金地已进入全国50多个城市,总土地储备约4100万平方米,相较年初继续增长8.75%。

“小股操盘”是金地在拿地时的特色之一。数据显示,金地所拥有的4100万土地储备中,权益土地储备约2200万平方米,权益比例为54%。同时,金地集团继续坚持自己的布局策略,深耕一线城市及强二线城市。其中,一线城市的总投资额占比26%,二线城市和三四线城市的总投资额占比分别为54%和20%。

根据克而瑞的统计,上半年金地集团新增土地货值为765.6亿元,排名第十八位。

经营现金流净额大减    

不过值得注意的是,大举拿地、销售下滑,已令金地集团上半年的经营现金流净额大幅下滑,为-107亿元,同比下滑257%,在A股上市房企排名倒数第二。这也令一些投资者对其“造血能力”表示担忧。

此外,随着新增土储规模的不断扩大,金地集团的负债水平相应提高。报告期末,金地集团资产负债率为76.63%。剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为67.33%,净负债率为74.16%,较2017年末分别上升6个百分点和25.9个百分点。

净负债率的大幅增高,也有金地集团上半年完成了80亿元公司债、40亿元超短期融资券、35亿元中期票据发行的原因。克而瑞指出,金地集团净负债率虽然有所增加,但负债规模和融资成本维持在合理水平,报告期内的现金短债比增加至2.2,短期偿债无压力。金地集团上半年货币资金较2017年底有所增长至310.74亿元,短期借款微增至27.21亿元。

截至2018年6月末,金地集团有息负债合计人民币738.04亿元。其中,银行借款占比为46.77% ,公开市场融资占比为53.23%,债务融资成本为4.79%。对于这个债务结构,金地集团曾表示,公司长期负债占全部有息负债比重的81.21%,债务期限结构合理。

此外,截至报告期末,公司有息负债中,境内负债占比94.42%,境外负债占比5.58%。报告期内,公司资本化的利息支出合计人民币8.26亿元,没有资本化的利息支出约为人民币8.10亿元。

金地集团总裁黄俊灿曾指出,金地一直以来的财务政策都比较稳健,有非常多元化的融资渠道,除了正常的银行开发贷款外,还发行了一些中期票据、公司债以及ABS、ABN等。

寻找其他增长途径    

近年来,随着政策变化,金地集团也开始尝试一些新业务。目前,在商业地产、酒店、写字楼、产业园区、长租公寓等领域都有涉及。

而从金地集团目前在这些业务领域的投入来看,其发展重点为产业地产和商业地产。

数据显示,上半年金地商置的租金收入约为1.4亿元,同比增长34.6%,招商率已超90%。产业地产方面,金地商置已累计获取6个项目,锁定两个项目,代表项目有深圳威新软件科技园、上海嘉定恒动项目等。

除此之外,金地商置的长租公寓、教育、餐饮等业务板块也进一步发展。目前金地旗下有两条长租公寓产品线,分别为荣尚荟和草莓社区。目前在深圳、上海、杭州、苏州、南京、武汉等多个城市运营。

不过,目前长租公寓模式多处爆雷,金地集团的长租公寓业务营收占比、经营状况走势如何,也引发外界一定关注。■

(责编:HN028)
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