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评级下降,成渝等地土拍不见踪影,奥园发生了什么

2021-07-07 00:02:25   


  文丨西部菌

  最近几天,各大房企陆续披露上半年销售业绩。

  在调控持续升级,市场低迷的大背景下,不少房企的销售增速依然表现不错。但是,综合拿地情况来看,一些房企的走向,并没销售数字表现得那么乐观。

  比如,奥园。

  上半年,中国奥园累计实现物业合同销售约人民币675.8亿元,合同销售面积约596.3万平方米,同比分别增长33%和17%,平均售价约每平方米人民币11333元。


  根据中指数据排名,奥园上半年的销售额排在第29名,与去年同期的第28名,基本持平。

  但与此同时,作为排名前30的千亿房企,在中指数据发布的房企上半年拿地金额和面积TOP100榜单上,奥园居然“消失”了。

  这也难怪,有分析追问“中国奥园:今年不拿地,明年卖什么?”

  就以西部菌重点关注的成渝地区来说,在重庆和成都首轮集中供地中,也不见奥园拿地的踪影。

  并且,奥园在土地市场上的沉寂,已经反映到评级调整上。根据观点地产网的报道,摩根士丹利在最新的一轮评级调整中,削减了27家内房的公司股票目标价,万科、融创等龙头均在行列。而奥园的价格下调幅度最大。

  前些年,“一顿操作猛如虎”的奥园,现在到底怎么了?

  01

  在高手如云的粤派房企中,2019年才站上千亿台阶的奥园,走得不算太快。不过,即便在地产下行时代好不容易跻身千亿阵容,并不代表绝对安全。

  事实上,2020年奥园的销售增速已经明显下滑——录得物业合同销售人民币1330亿元,同比增长13%,几乎是压线完成年度目标。

  此外,营收、毛利、归母净利润等多个主要指标的增速都出现大幅下降。

  参照“三道红线”标准,去年底奥园剔除预收款项后的资产负债率达到78%,已经踩线,只能归为“黄档”房企之列。

  净负债率,则从2018年的58.9%,升至2019年的74.9%,再攀升至2020年的82.7%,连续三年上升。

  截至2020年年底,奥园总资产为3256.78亿元,总负债高达2714.26亿元。


  客观说,去年以来,不少房企的压力,都与调控、贷款政策收紧等外部环境的变化有关,但是,相当一部分房企所遭遇的挫折,也与扩张后遗症直接相关。

  奥园大概可以算作此类。

  奥园从2017年开始加速全国扩张,销售规模增速惊人。在2017-2019年第二个三年计划期间,销售平均复合增长率达到61%,其中2018年增幅更是超过100%。

  快速扩张,虽然把奥园成功送入了千亿房企俱乐部,但在一定程度上,也构成了某种透支。

  比如,奥园过去几年花费极大力气购置土地,其中2019年花费339亿元,2020年则斥资超过454亿元。但到今年,从此前奥园管理层透露的信息看,拿地金额预计在300亿元左右,差不多又回到2019年的水平。

  然而,即便如此,今年上半年的土拍市场上也鲜见奥园的身影。在拿地本来就更加难的今天,奥园如何支撑可持续发展,不能不令人担忧。


  要知道,根据中指研究院数据,2021年上半年,TOP100企业拿地总额约为1.65万亿元,同比增长4.6%,门槛值为37亿元,与去年同期相比明显提升。这一背景下,千亿房企奥园却在拿地百强里都找不到身影,反差程度可想而知。

  另外,也有分析指出,奥园去年有27%的新增土储来自招拍挂。但今年随着宅地出让双集中制度出台,这条路径似乎变得不再可靠。评级的下调或就与此有关。

  02

  刚使出浑身解数站上千亿台阶,调控、资金监管等就全面收紧,这确实给奥园这样的规模中等生的承压能力提出了很高的要求。

  这一点在区域表现上,就不难看出端倪。

  目前,奥园的区域战略是,聚焦粤港澳大湾区,布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域等四大核心区域。


  其中,至少在中西部核心区——重庆和成都,奥园的确可谓亚历山大。

  比如,在成都市场,成华奥园广场因质量纠纷一度引发业主集体维权,酿出不少风波。最终,只有经过60天的整改,才重新启动交付。

  而在重庆,今年5月有自媒体爆料称:“奥园在重庆区域的这十几个项目几乎一地鸡毛,部分项目甚至都停工了。”

  虽然事后奥园方面回应称,该消息并不属实。但至少从公开信息来看,奥园在重庆的确显得异常低调,此前的集中土拍上也未能看到其身影。


  并且,与此对应的是,多起维权事件反倒成了奥园重庆的“关键词”。

  这种表现,很难说是正常的。要知道,年报显示,截至2020年底,奥园在重庆共拥有18个项目,并不算少了。如此低调,到底是哪个环节出了问题,难免引人联想。

  与此同时,今年5月,金科一众高管来到中国奥园的广州总部参观交流,双方表示在城市更新、文旅项目、重庆区域项目等方面达成合作意向。

  这里面的重庆区域项目合作,到底是以何种方式进行?在拿地门槛明显提升的今天,对于拿到手的土地还需要找本地伙伴来合作开发,这是不是更显示出奥园自身的无奈?

  一边是前几年拿到的项目在开发上低效,一边又是质量事件迭出,以至于不得不寻找合作伙伴,奥园在重庆的综合表现,或是其在地产“新时代”不适的一个缩影。

  03

  近段时间以来,房企暴雷或是遭遇资金压力的传闻不少。

  对比各个城市的拿地房企名单不难发现,房企的拿地情况,可能比销售情况,在当下更能反映真实实力了。

  这不仅是因为土储是房企过冬的粮草,更是因为,在不少城市土拍都宣布对于踩线房企予以限制,且资金监管持续收紧的大背景下,能不能拿地,能拿多少地,房企的财务状况显得尤为重要。

  也因此,身为千亿房企的奥园,今年上半年在拿地上的异常低调,不能不引发更多的关注和猜测。

  在3月的业绩会上,奥园管理层曾表示,将通过促回款、调节奏、降成本、快交付等对策来实现在2022年之前 “三道红线”全部达标。也就是说,眼下给予奥园休整的时间已经不足半年。

  奥园能够成功实现目标,乃至穿越当下的周期吗?

  “只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。”这句话放在今天,可能很多房企都会有更深刻的体会。

  祝福奥园。

(责编:HN018)
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